In BGE 4A_278/2012 hatte das Bundesgericht zu entscheiden ob ein vereinbarter Mäklerlohn nach OR 417 unverhältnismässig hoch sei. Ein Auftraggeber rügte, das sein Makler verglichen mit dem betriebenen Aufwand ein übersetztes Honorar einstreiche. Der Entscheid des Bundesgerichts reiht sich in eine bestehende Reihe von Entscheiden über diese Frage ein und konkretisiert so die Rechtsprechung weiter.
Der Mäklervertrag ist in OR 412 ff. geregelt. Es gelten subsidiär die Regeln über den einfachen Auftrag.
Der Mäklerlohn ist geschuldet sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist (OR 413 I). Ist ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann ihn der Richter auf Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen (OR 417).
Der Sachverhalt
Der Beschwerdeführer X hat am 14. Dezember 2007 einen Mäklervertrag mit den Gesellschaften A AG und B AG abgeschlossen, welche später fusionierten (fortan „Y“ AG). Die Verkaufsanstrengungen der Y sollten sich an einem Richtpreis von CHF 3‘950‘000 orientieren. Gemäss Art. 5 des Vertrages verpflichtete sich X bei Zustandekommen eines Kaufvertrages eine Kommission in der Höhe von 3% des Kaufpreises zuzüglich 7,6% MwSt. zu bezahlen. […]
In der Folge publizierte die Maklerin das Verkaufsangebot auf mehreren Internetseiten und versandte ein mehrseitiges Dossier mit Fotos (aber ohne Adressangabe) an Kunden, die möglicherweise am Objekt interessiert sein könnten. Auch E, der Steuerberater von X, erhielt ein solches Dossier zugeschickt obwohl er nicht Kunde der Y war. Er war an der Liegenschaft interessiert und ein Besichtigungstermin wurde vereinbart. Nach Erhalt der genauen Adresse der Liegenschaft erkannte E, dass die Liegenschaft dem X gehörte und entschloss den Besichtigungstermin nicht wahrzunehmen. Zudem erklärte er gegenüber der Y, dass er nicht durch sie vom Verkauf der besagten Liegenschaft erfahren habe, sondern dies bereits gewusst habe.
Erst nach diesem Kontakt mit der Y informierte E zum ersten Mal X über sein Interesse an der Liegenschaft, sagte aber auch, dass es ihm aus ethischen Gründen problematisch erschiene X ein Angebot zu machen und dass er deswegen davon absah. Am 18. Dezember 2007 wurde X von der Maklerin benachrichtigt, dass drei Personen mit ihr Kontakt aufgenommen hätten um die Liegenschaft zu besichtigen, darunter E und F […]. F, welcher ein Kaufangebot formuliert hatte trat einige Tage vor Vertragsunterzeichnung von seinem Angebot zurück.
Am 4. Februar 2008 informierte X die Maklerin, dass E die Liegenschaft zu einem Preis von CHF 3‘800‘000 erworben hatte.
Da X die von Y eingeforderte Kommission im Betrag von CHF 127‘000 kalkuliert auf der Basis eines Verkaufspreises von CHF 3‘950‘000 bis am 5. März 2008 nicht bezahlte, setzte Y ihn in Verzug. X bestritt die Ansprüche der Maklerin. […]
Am Ende des kantonalen Verfahrens verurteilte das Kantonsgericht Genf den X zur Zahlung eines Betrages von CHF 122‘664 zuzüglich Zins von 5% seit dem 16. März 2008 an die Y. Dieser Betrag entspricht 3% des Verkaufspreises von CHF 3‘800‘000 inkl. 7.6% MwSt.
Gegen diesen Entscheid des Kantonsgerichts erhob X Beschwerde in Zivilsachen. […]
Der Entscheid
In seinem Vorbringen machte X geltend das Kantonsgericht habe OR 417 verletzt, da es nicht untersucht habe ob das Honorar der Maklerin als unverhältnismässig hoch einzustufen sei und dementsprechend zu reduzieren sei. Die Kommission sei unbillig und exzessiv, da die Y für den Verkauf an E praktisch keine Aufwendungen gehabt habe.
Um Festzustellen ob ein Maklerlohn unverhältnismässig hoch ist, muss auf die allgemeinen Umstände abgestellt werden. Da der Erfolg des Maklers bis zu einem bestimmten Grad vom Zufall abhängig ist, muss man vom Prinzip abweichen sein Honorar mit seinem Aufwand zu vergleichen. Der Richter kann lediglich einen Vergleich mit den gängigen Kommissionen der Branche in der jeweiligen Region vornehmen. Im Immobiliengeschäft ist die Kommission meistens in Prozenten des Verkaufspreises angegeben. Die Höhe des Prozentsatzes orientiert sich an einem Referenzpreis für das Grundstück. Eine Kommission kann auch leicht höher sein als es den örtlichen Gepflogenheiten entspricht, ohne dadurch notwendigerweise als unverhältnismässig betrachtet zu werden. Mit Blick auf die Vertragsfreiheit ist OR 417 generell restriktiv auszulegen.
In einem älteren Fall hatte das Bundesgericht eine Kommission von 3% berechnet auf einen Kaufpreis von CHF 1‘695‘000 nicht als unverhältnismässig betrachtet (BGE 4C.362/1999). Auch 3.57% in Bezug auf einen Verkaufspreis von CHF 1‘750‘000 (BGE 4C.183/1998) und auf CHF 2'800'000 (BGE 4C.28/1995) wurden nicht als überhöhtes Honorar angesehen . Dagegen wurde in der Vergangenheit ein fixes Salär von 11% des Kaufpreises bei einem ortsüblichen Prozentsatz von 2% als klar unverhältnismässig zu hoch erklärt (BGE 83 II 151).
Es geht aus den genannten Entscheiden hervor, dass die vereinbarte Höhe des Honorars der Y OR 417 nicht verletzt und der Betrag nicht unverhältnismässig hoch ist. Im Übrigen macht der Beschwerdeführer gar nicht geltend der Prozentsatz von 3% sei in vorliegendem Fall zu hoch. Vielmehr führt er aus, dass im Vergleich zum Honorar die Aufwendungen der Y, den E vom Kauf zu überzeugen, zu gering waren. Wie bereits oben festgestellt, kommt es auf solche Umstände bei der Frage eines unverhältnismässig hohen Honorars nicht an, da mit der Mäklerkommission der Erfolg der Maklerin abgegolten wird und nicht ihr Tätigwerden.
Aufgrund des gesagten wurde die Beschwerde des X abgewiesen.
In seinem Vorbringen machte X geltend das Kantonsgericht habe OR 417 verletzt, da es nicht untersucht habe ob das Honorar der Maklerin als unverhältnismässig hoch einzustufen sei und dementsprechend zu reduzieren sei. Die Kommission sei unbillig und exzessiv, da die Y für den Verkauf an E praktisch keine Aufwendungen gehabt habe.
Um Festzustellen ob ein Maklerlohn unverhältnismässig hoch ist, muss auf die allgemeinen Umstände abgestellt werden. Da der Erfolg des Maklers bis zu einem bestimmten Grad vom Zufall abhängig ist, muss man vom Prinzip abweichen sein Honorar mit seinem Aufwand zu vergleichen. Der Richter kann lediglich einen Vergleich mit den gängigen Kommissionen der Branche in der jeweiligen Region vornehmen. Im Immobiliengeschäft ist die Kommission meistens in Prozenten des Verkaufspreises angegeben. Die Höhe des Prozentsatzes orientiert sich an einem Referenzpreis für das Grundstück. Eine Kommission kann auch leicht höher sein als es den örtlichen Gepflogenheiten entspricht, ohne dadurch notwendigerweise als unverhältnismässig betrachtet zu werden. Mit Blick auf die Vertragsfreiheit ist OR 417 generell restriktiv auszulegen.
In einem älteren Fall hatte das Bundesgericht eine Kommission von 3% berechnet auf einen Kaufpreis von CHF 1‘695‘000 nicht als unverhältnismässig betrachtet (BGE 4C.362/1999). Auch 3.57% in Bezug auf einen Verkaufspreis von CHF 1‘750‘000 (BGE 4C.183/1998) und auf CHF 2'800'000 (BGE 4C.28/1995) wurden nicht als überhöhtes Honorar angesehen . Dagegen wurde in der Vergangenheit ein fixes Salär von 11% des Kaufpreises bei einem ortsüblichen Prozentsatz von 2% als klar unverhältnismässig zu hoch erklärt (BGE 83 II 151).
Es geht aus den genannten Entscheiden hervor, dass die vereinbarte Höhe des Honorars der Y OR 417 nicht verletzt und der Betrag nicht unverhältnismässig hoch ist. Im Übrigen macht der Beschwerdeführer gar nicht geltend der Prozentsatz von 3% sei in vorliegendem Fall zu hoch. Vielmehr führt er aus, dass im Vergleich zum Honorar die Aufwendungen der Y, den E vom Kauf zu überzeugen, zu gering waren. Wie bereits oben festgestellt, kommt es auf solche Umstände bei der Frage eines unverhältnismässig hohen Honorars nicht an, da mit der Mäklerkommission der Erfolg der Maklerin abgegolten wird und nicht ihr Tätigwerden.
Aufgrund des gesagten wurde die Beschwerde des X abgewiesen.
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